Розглянуто можливість визначення основних вихідних параметрів інвестиційного проекту реконструкції житлового будинку - співвідношення різного типу квартир (одно-, дво-, три- та багатокімнатних) в об'єкті реконструкції; охарактеризовано соціальну групу населення, на яку доцільно орієнтуватися, на основі аналізу даних вторинного ринку житла.

Індекс рубрикатора НБУВ: У9(4УКР)315.441.20-56-07

Рубрики:

Економіка окремих країн і частин світу

Шифр НБУВ: Ж69861 Пошук видання у каталогах НБУВ 

Уперше в Україні у науковому дослідженні розглянуто капітальні інвестиції (КІ) як фінансово-економічне явище ринкового типу. Описано фінансові механізми спрямування КІ у розвиток житлового будівництва. Висвітлено особливості функціонування грошей як інвестиційного ресурсу. Показано вплив грошово-кредитної політики на інвестиційну діяльність, ціноутворення у житловому будівництві на стан КІ. Охарактеризовано реальний стан фінансування КІ в Україні. Увагу приділено доходам населення як ресурсу КІ та фінансовим механізмам їх акумуляції. Проаналізовано унікальний досвід банку "Аркада" з практичних питань іпотечного кредитування.

Впервые в Укране в научном исследовании рассмотрены капитальные инвестиции (КИ) как финансово-экономическое явление рыночного типа. Описаны финансовые механизмы направления КИ в развитие жилищного строительства. Освещены особенности функционирования денег как инвестиционного ресурса. Показано влияние денежно-кредитной политики на инвестиционную деятельность, ценообразования в жилищном строительстве на состояние КИ. Охарактеризовано реальное состояние финансирования КИ в Украине. Внимание уделено доходам населения как ресурсу КИ и финансовым механизмам их аккумуляции. Проанализирован уникальный опыт банка "Аркада" по практическим вопросам ипотечного кредитования.

Проаналізовано соціально-економічні та політичні завдання Програми розселення та облаштування депортованих народів. Обгрунтовано необхідність оптимізації організаційно-економічного механізму управління інвестиціями у житловому будівництві. Досліджено теоретичні та методичні засади інвестиційних процесів у будівництві житла для репатріантів. Обгрунтовано методичні засади дослідження організаційно-економічного механізму й оптимізації інвестиційного процесу в будівництві за Програмою розселення та облаштування депортованих народів у Автономній Республіці Крим. Проаналізовано сучасний стан, проблеми розвитку та реалізації інвестиційних проектів у будівництві житла для репатріантів. Розроблено алгоритм і запропоновано інтегральні показники оцінювання інвестиційних проектів у сфері житлового будівництва. Розроблено організаційно-економічний механізм, концепцію та Програму іпотечного кредитування житла для репатріантів, оптимізаційні моделі інвестиційного механізму та стратегію ефективного управління інвестиційними ресурсами у житловому будівництві.

Дисертацію присвячено теоретичним та практичним проблемам державного управління інвестиційними процесами в соціально пріоритетних галузях економіки (на прикладі фінансування житлового будівництва України). Доведено, що тільки внутрішні неемісійні джерела є дійсно міцним фундаментом для стабільного економічного розвитку України. На основі аналізу та узагальнення світового та вітчизняного досвіду розроблено основні принципи державного управління інвестиційними процесами в житловому будівництві України, а також запропоновано механізм такого управління, який повинен складатись з певної системи фінансових посередників - будівельно-ощадних банків, Фондів підтримки житлового будівництва на селі, Ощадного банку, іпотечних банків та державного (чи напівдержавного) Національного агентства з фінансування та кредитування житлового будівництва. Цим фінансовим посередникам відповідають і сучасні технології фінансування та кредитування житлового будівництва - будівельні заощадження, специфічна технологія Фондів підтримки житлового будівництва на селі, технологія змішаного державно-підприємницького фінансування житлового будівництва, іпотечне кредитування.

Досліджено еволюцію інвестиційного процесу під впливом сутнісних змін грошей і розроблено механізми формування грошово-фінансових ресурсів на житлове будівництво. З'ясовано, що інвестиції втратили матеріальну основу та набули ірраціональних характеристик. Доведено, що матеріальну сутність зберігають капітальні інвестиції як вкладення у нарощування національного багатства. Показано, що можливість створення грошей зробила емісію інвестиційним джерелом. Доведено, що мобілізація власних інвестиційних коштів та їх спрямування у житлове будівництво здатні забезпечити стабільне економічне зростання в Україні, внутрішній ринок збуту для національного виробника, зайнятість працездатного населення та знизити зовнішньоекономічну залежність економіки. Обгрунтовано оптимальні механізми акумуляції грошових ресурсів та їх спрямування на будівництво житла в Україні.

Виявлено, що прийняття рішення щодо інвестування за застосування фондами фінансування будівництва (ФФБ) повинно складатись з двох стадій, а саме: на першій стадії управляючий обирає інвестиційний проект та його ініціатора та власника - забудовника, на другій стадії вибір об'єкта інвестування проводить інвестор. Визначено принципи вибору та розроблено модель вибору керувачем забудовника, запропоновано принципи, модель і методику вибору інвестором об'єкта інвестування. Розроблено систему контролю за передумовами виникнення інвестиційних ризиків.

Наведено результати теоретичних досліджень. Розглянуто перспективи залучення приватних інвестицій в житлово-комунальну галузь, наведено приклади з міжнародної практики. Визначено пріоритетні напрямки інвестування міського комунального господарства та схеми проектного фінансування інфраструктурних проектів.

Розглянуто організаційно-економічні аспекти підвищення інвестиційної привабливості житлового будівництва (ІПЖБ) для всіх його учасників. Запропоновано вирішення проблеми недостатнього рівня ІПЖБ на основі послідовного впровадження в практичну діяльність вдосконалених концептуальних основ та основних принципів розвитку ринку житла. Вдосконалено організаційно-економічний механізм підвищення ІПЖБ, що забезпечує роботу вдосконаленої моделі організації ринку іпотечного кредитування. Розроблено методологічні підходи та практичні рекомендації щодо підвищення ІПЖБ для забудовників (замовників) житла. Розроблено економічні моделі та практичні рекомендації щодо підвищення доступності житла для всіх верств населення.

Проведено концептуально-методичне узагальнення механізмів інвестування житлового будівництва, запропоновано модель залучення коштів для житлового будівництва за рахунок випуску іпотечних облігацій, забезпечених закладною, побудовану на поєднанні фінансового механізму (випуск цінних паперів) і механізму гарантування виконання зобов'язань (видача закладної). Розроблено організаційну систему управління, яка полягає в доповненні контрольної функції держави через діяльність Державної комісії з цінних паперів і фондового ринку залученням аудиторських компаній, що здійснюють підтвердження достовірності показників фінансової звітності підприємства-емітента іпотечних облігацій. Запропоновано модель оцінки інвестиційного проекту, що базується на інтеграції різних методів оцінювання реальних опціонів із застосуванням "коефіцієнта інвестиційного потенціалу" будівельного підприємства.

Дослідження присвячено науковому вирішенню сучасної науково-прикладної проблеми - пошуку й обгрунтуванню організаційно-економічних умов і раціональних відносин між учасниками інвестиційного процесу за умов, що забезпечують привабливість житлового будівництва. Вперше сформовано й апробовано теоретико-методологічний апарат, який дозволяє розвивати інститут житла в Україні. Робота містить розроблені концептуальні основи й основні принципи розвитку ринку житла, методологію та модель організаційно-економічного механізму підвищення інвестиційної привабливості житлового будівництва, модель організації ринку іпотечного житлового кредитування та практичні рекомендації щодо підвищення доступності житла для населення та методичний інструментарій оцінювання інвестиційної можливості населення на придбання житла, а також практичні рекомендації з реалізації цінової політики замовника відносно підрядника. Визначено поняття "інвестиційна привабливість галузі/країни/регіону" й "організаційно-економічний механізм підвищення інвестиційної привабливості житлового будівництва", з використанням методології системно-структурного аналізу, запропоновано модель даного механізму з виділенням атрибутивних і функціональних характеристик. Розроблено методику оцінювання інвестиційної привабливості ринку об'єктів житлової нерухомості, що містить два методичних підходи: концепція та методичний інструментарій оцінки впливу кон'юнктури ринку на вартість об'єктів житлової нерухомості в часі та визначення привабливої зони для інвестування в будівництво житла. Процедурно наведено модель визначення собівартості та ринкової вартості об'єктів житлової нерухомості за продажу житла на різних етапах будівництва, з різною тривалістю й умовами фінансування. Вдосконалено та запропоновано до застосування модель організації ринку іпотечного кредитування з урахуванням факторів ризику, яка передбачає створення Державного фонду дитячих житлових облігацій за Державної іпотечної установи як форми збереження капіталу населення на придбання житла. Розроблено та впроваджено на практиці комплекс практичних рекомендацій щодо підвищення доступності житла для різних категорій населення на довгостроковій основі, інвестиційні можливості населення визначаються згідно з вдосконаленим методичним інструментарієм.

Удосконалено науково-методичні підходи до управління інвестиційним процесом. Проведено комплексну економічну діагностику управління інвестиціями у житловому та офісному будівництві. Наведено сучасні тенденції формування інвестиційних ресурсів в Україні. Проведено аналіз інвестиційно-фінансового стану житлового та офісного будівництва та ефективності використання інвестиційних ресурсів. Розглянуто механізм управління інвестиційним процесом у житловому та офісному будівництві завдяки запропонованим методам використання державних регуляторів, факторів впливу та механізму оптимізації управління інвестиційним процесом, концептуальної моделі управління інвестиційним процесом у житловому та офісному будівництві.

Досліджено актуальні проблеми вартісно-орієнтованого управління. Розроблено вартісно-орієнтований підхід до оптимізації портфелю інвестиційних проектів у житловому будівництві із застосуванням моделей реальних опціонів, шляхом формування матриці визначення комбінаторних переваг, удосконалено класифікацію інвестиційних проектів у житловому будівництві за групами - потенційні, ранні, зрілі та нерелевантні - шляхом уведення класифікаційної ознаки за критерієм ступеня впливу на вартість портфеля інвестиційних проектів. Удосконалено процес відбору моделей оцінювання реальних опціонів шляхом визначення тримірної характеристики опціонів на базі узагальнення відмінних рис фінансових і реальних опціонів і визначення переваг та недоліків основних моделей розрахунку вартості реальних опціонів. Використано матричну форму подання результатів дослідження за комбінаторним рангом, що дозволяє реалізувати процедуру рейтингового оцінювання першочерговості реалізації будівельних проектів і встановити зони пріоритетності інвестування в житловому будівництві.

Розроблено теоретико-методичні та науково-прикладні засади планування та регулювання ризиків інвестування у житлове будівництво. Уточнено поняття «ризик інвестування у житлове будівництво» та побудовано модель формування цього ризику. Розвинуто методичні засади планування та підходи до групування засобів регулювання ризиків проектів спорудження житлових будівель. Побудовано систему показників оцінювання ризикованості інвестування у житлове будівництво. Удосконалено науково-практичні аспекти планування рівня ризику діяльності інвесторів, посередників і підрядних організацій - забудовників житла. Розроблено модель фінансування житлового будівництва. Удосконалено науково-методичний підхід до регулювання ризику інвестування у житлове будівництво на засадах відбору забудовників та об'єктів такого інвестування. Об'єктом дослідження є процес планування та регулювання ризиків інвестування у житлове будівництво.

Гарантування захисту фінансових інтересів інвесторів у житлове будівництво є актуальною проблемою для України, оскільки інвестиції громадян у житлове будівництво не захищені жодним економічним механізмом. Наявні законні шляхи фінансування будівництва об'єктів нерухомості нездатні повною мірою захистити інтереси громадян у цій сфері та забезпечити прозоре залучення коштів. Проведений аналіз динаміки обсягів упродовж 2012 - 2020 рр. надав змогу зафіксувати тенденцію до зниження обсягів будівництва житла, зумовленої зростанням цін на нерухомість, підвищенням процентних ставок за іпотечними кредитами, а найбільше - погіршенням фінансового стану населення внаслідок поширення коронавірусної пандемії COVID-19. У процесі аналізу виявлено суттєву різницю між обсягами введеного в експлуатацію та розпочатого будівництва житла, що свідчить не лише про зниження платоспроможного попиту на вітчизняному ринку житлової нерухомості, а також імовірність збільшення кількості недобудованого житла та поглиблення фінансових ризиків громадян, які вклали гроші в зазначене житло на початковому етапі його будівництва. Розроблено підхід до зміцнення фінансової безпеки громадян у процесі житлового будівництва, який базується на укладенні договорів інвесторами не з забудовником, а з фінансовою установою, яка контролює хід будівництва та перераховує кошти відповідно до графіка виконаних робіт. Обгрунтовано впровадження системи довгострокових житлових депозитів, що передбачає державне фінансове стимулювання їхніх власників у формі додаткових премій до процентної ставки. Це надасть можливість накопичувати житлові заощадження на рахунках, які будуть використані для поліпшення житлових умов. Сформульовано пріоритети державної політики, спрямованої на захист фінансових інтересів домогосподарств на ринку житлової нерухомості в Україні: формування бази даних із достовірною та прозорою інформацією про діяльність забудовників та її ретельний аналіз з метою недопущення виникнення проблемних об'єктів житлового будівництва; залучення банків, страхових компаній та інших фінансових посередників до участі у фінансуванні житлового будівництва шляхом розроблення відповідних депозитних, кредитних і гарантійних продуктів; упровадження системи довгострокових житлових депозитів, що передбачає державне фінансове стимулювання їхніх власників у формі додаткових премій до процентної ставки; створення гарантійних механізмів для виплат компенсацій інвесторам житлового будівництва в разі банкрутства забудовника; запровадження обов'язкового страхування відповідальності забудовників при фінансуванні об'єктів житлового будівництва; здійснення інвентаризації проблемних незавершених об'єктів житлової нерухомості та розроблення фінансових механізмів для забезпечення їх добудови та введення в експлуатацію; окреслення правових механізмів для гарантування державою майнових прав на об'єкти незавершеного будівництва та майбутні об'єкти нерухомості, у які вкладено кошти громадян.